Анализ рынка жилой недвижимости
|
Под стоимостью квадратного метра жилья понимается средневзвешенная цена предложения, определенная с учетом имеющихся в г. Ижевске проектов домов (малоэтажные дома, «хрущевки», «ленинградки», улучшенные, элитные и другие) по одно-, двух- и т.д. комнатным квартирам, представленных во всех районах города. Этот показатель не столько отражает реальные цены на квартиры, сколько показывает динамику изменения стоимости на рынке жилья. |  |
Основную массу в архитектуре города занимают дома 1960-х годов постройки, так называемые «хрущевки» (335а – панельные, 447с - кирпичные), количество предложений составляет 42% от общего числа предложений квартир на вторичном рынке, далее по объему предложений идут дома 467 серии (так называемая «серая панель») – 31%, 125 серии («улучшенные» дома последних годов постройки) – 22%, 467 серии (так называемая «серая панель») – 18%.
Средняя взвешенная по площади стоимость предложения ранее эксплуатируемого жилья в городе Ижевске по итогам III квартала 2013г. составила 47 620 руб./кв.м., что незначительно ниже по сравнению с предыдущим кварталом (рост средневзвешенной величины составил менее 1,6%). Объем предложения всех вакантных квартир вторичного рынка составил 14 286,3 кв.м. (или 286 предложения), при этом средняя предлагаемая к продаже площадь квартиры составляет 49,9 кв.м.
Выборка составила 286 квартиры, из них: комнаты – 1 позиция, комнаты гостиничного типа (КГТ) – 12 позиций, малосемейки – 3 позиции, однокомнатные квартиры – 78 позиций, двухкомнатные квартиры – 102 позиций, трехкомнатные квартиры – 70 позиций, четырехкомнатные квартиры – 19 позиций, многокомнатные – 1 позиция.
Самые высокие цены предложений на вторичном рынке жилья отмечаются в Октябрьском районе г. Ижевска (средняя удельная цена составляет 50 432 руб./кв.м.), на втором месте Первомайский район города – 49 491 руб./кв.м., незначительно ниже цены предложения в Индустриальном районе – 47 904 руб./кв.м., далее идут цены в Устиновском районе – 47 388 руб./кв.м., самые низкие цены предложения на квартиры вторичного жилья наблюдаются в Ленинском районе города (42 042 руб./кв.м.).
Такой разброс цен объясняется, прежде всего престижностью местоположения районов, близостью к центру деловой активности, наличием развитой инфраструктуры: близость и разнообразие маршрутов общественного транспорта, наличие детских до – и школьных учреждений, объектов торгового назначения, крупных торгово-развлекательных центров.
На графике, приведённом ниже, можно проследить динамику средней удельной цены предложения 1 квадратного метра на вторичном рынке жилья г. Ижевска начиная с I квартала 2007 года. На вторичном рынке жилья на протяжении с I квартала 2011г. цены предложения показывали положительную динамику.
По данной диаграмме также можно судить о стабильном повышении цен на жилье: так по сравнению с I кварталом 2011г. квартиры вторичного рынка жилья увеличились в цене на 29,6%. Прежде всего это может быть связано с искусственно созданным со стороны специалистов рынка недвижимости (риэлторов) дефицитом малогабаритных квартир (комнаты, КГТ, МС, одно-, двухкомнатные квартиры), в связи с чем может отсутствовать скидка на уторговывание – возникают «торги» по повышению стоимости жилья. Также способствуют росту цен на жилье выдача материнского капитала, военных сертификатов, относительно приемлемые условия выдачи ипотечных кредитов со стороны кредитных организаций.
Что касается ценовой динамики в различных группах жилья, то: в III квартале 2013 года по сравнению с III кварталом 2012 года в разрезе по числу комнат наибольший прирост цены показали однокомнатные квартиры (+23%). Далее по убыванию: двухкомнатные — (+21,5%), трехкомнатные — (+21,4%), четырехкомнатные (+19,7%). Это соответствует законам рынка: при переходе из стадии стабилизации к стадии роста — первыми начинают расти цены на самое ликвидное, самое доступное жильё — квартиры наименьшей площади.
Источником информации по предложению квартир на вторичном рынке жилья г. Ижевска послужил информационный сайт www.dom18.ru.