Лучше синица в руках...

Юристы ООО "Оценка.Консалтинг.Аудит." подготовили экспертное мнение по спорным вопросам применения нововведений в области законодательства по кадастровой переоценке.

Уважаемый руководитель!

ООО «Оценка.Консалтинг.Аудит.» в целях информирования об изменениях, грядущих с наступлением Нового 2019 года направляет настоящую информацию для использования в работе и принятия управленческих решений.
Не секрет, что исчисление налоговых платежей с объектов недвижимости (здания, земля) существенно «ударяет по карману» бизнеса, и тем более не секрет, что в ряде случаев установленную кадастровую стоимость недвижимости можно и нужно снизить до адекватных пределов.
Однако на текущий момент с учетом грядущих изменений в Налоговый кодекс РФ решение об оспаривании кадастровой стоимости может быть поставлено под одно или несколько условий, рассмотрение которых может помочь в оптимизации затрат компании.
Согласно действующей редакции Налогового кодекса РФ (далее-НК РФ) оспоренная в комиссии или суде кадастровая стоимость объектов недвижимости применяется с 01 января года подачи заявления о ее оспаривании. То есть при подаче заявления в ноябре 2018г., оспоренная кадастровая стоимость для целей налогообложения будет применяться с 01.01.2018г.
Редакция НК РФ, вводимая с 01.01.2019г., что гласит, что в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
То есть, если стоимость пересмотрена в 2019г., то ее результат можно применять даже не за три года, предшествующих, а с даты, когда впервые в целях налогообложения оспоренная стоимость начала применяться.
Например, кадастровая стоимость участка, применяемая для целей исчисления и уплаты земельного налога, установлена по состоянию на 01.01.2015г. в размере 10 000 000 руб. В 2019 году вы оспорили кадастровую стоимость, в результате чего она снизилась до 5 000 000 руб. Принимая во внимание процитированную выше норму НК РФ, предполагается ваше право вернуть излишне уплаченный налог с 01.01.2015г.
Но так ли все однозначно, и когда начинать процедуру оспаривания? Для ответа на этот вопрос наши специалисты проанализировали положения закона, изучили комментарии государственных органов, ведущих юристов, специалистов-правоведов и гуру в области оспаривания кадастровой стоимости и пришли к следующему.
Спорные моменты:
1. Закон не дает ответа, с какого периода можно применять новую кадастровую стоимость, если заявление об оспаривании подано в комиссию или в суд в 2018г., а решение вынесено в 2019г.
Новая редакция п. 15 ст. 378.2 НК РФ формально привязку к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости не делает, но и силы обратной ей законодатель не придал.
Из буквального толкования нормы, вводимой с 01.01.2019г., следует, что в 2019г. должно произойти только изменение сведений о кадастровой стоимости в реестре на основании решения комиссии или суда, то есть формально, если заявление подано в 2018г, а решение вынесено в 2019г., право на пересмотр за предшествующие периоды у налогоплательщика имеется.
С другой стороны, при подаче заявления об оспаривании стоимости в комиссию или суд в 2018г., налогоплательщик уже реализовал право на применение установленной в будущем кадастровой стоимости с 01.01.2018г.

В связи с этим мы выработали три возможных варианта действия:
- если эффект от снижения кадастровой стоимости за год небольшой, то лучше обратиться с соответствующим заявлением в 2019г. и получить право на ретроспективное применение вновь установленной кадастровой стоимости за предшествующий период. Тогда эффект существенно увеличивается и стоимость услуг по подготовке оценочного отчета и (при необходимости) юридических услуг его не перекрывает.
- если эффект от снижения кадастровой стоимости существенный, налоговая база определяется по объекту как кадастровая стоимость только с 2018 года (например, вы только в 2018г. приобрели объект или он вновь создан только в 2018г. и т.д.) и необходимо снизить налоги начиная с 01.01.2018г, ждать 2019 года нет необходимости, можно подаваться в 2018г.
- если эффект от снижения кадастровой стоимости существенный, налог с кадастровой стоимости определяется на протяжении более чем с 01.01.2018г., вы не хотите ждать 2019г для подачи заявления, а хотите уже с января начать снижать налоги и готовы рискнуть, можно податься в 2018, получить решение в 2019г. и в случае отказа в пересчете налогов за предшествующие периоды, решать вопрос в судебном порядке,
- если эффект от снижения кадастровой стоимости существенный, налог с кадастровой стоимости определяется на протяжении более чем с 01.01.2018г., и вы не готовы рисковать ретроспективным пересчетом, заявление рекомендуется подавать в 2019г.
2. Срок, за который может быть пересмотрена КС
По общему правилу, закрепленному в общей части НК РФ срок давности составляет 3 года.
Однако новая реакция ст. 328.2 НК РФ указывает, что налог можно вернуть, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
То есть, из дословного толкования следует, что если стоимость применяется с 01.01.2015г., то, оспорив ее в 2019г., можно вернуть налог, уплаченный, в том числе за 2015г.
Будет ли на практике применяться такое толкование, ответить затруднительно, полагаем, что вопрос будет решаться в судебном порядке.
Если указанная информация была вам полезна или у вас возникли вопросы, мы всегда рады вас проконсультировать, просчитать эффект от снижения кадастровой стоимости, а также предложить вам варианты решения именно вашей проблемы.
Всегда рады вам, коллектив ООО «Оценка.Конаслтинг.Аудит.»